万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的是对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本都是(shì)北京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成(chéng)为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大(dà)规(guī)模(mó)，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年(nián)的(de)“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子(shì)实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子ong>

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？