文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随(suí)着(zhe)放出贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。<地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码/strong>长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。