近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经n是正极还是负极，L是正极还是负极营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

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　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价格走势(shì)的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèn是正极还是负极，L是正极还是负极i)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高的(de)分(fēn)派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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