导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思g>人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实(shí)上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结(ji华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思é)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的(de)环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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