近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(j冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污īn)REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间(ji冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污ān)的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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