万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗trong>

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落到这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？