5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可(kě)以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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