饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房(fáng)交易(yì)成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是(shì)房地(dì)产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业关(guān)注最多的一个(gè)话(huà)题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据是(shì)1995年(nián)国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可(kě)在规(guī)定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行明(míng)码标价(jià)即可(kě)。而(ér)房(fáng)地(dì)产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收(shōu)费标(biāo哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗)准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额(é)，由(yóu)当(dāng)事(shì)人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依(yī)法依(yī)规纳入国(guó)家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意(yì)味(wèi)着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是规(guī)范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当(dāng)前(qián)两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的(de)调整改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的(de)情形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意承(chéng)担(dān)中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操(cāo)作的(de)透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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