导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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