导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均住(zhù)宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有四大新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūncpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的)拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的(de)房(fáng)子(zi)是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预(cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的yù)期。

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