5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁trong>

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产(chǎn)以中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）