近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基(jī)础设施资(zī)产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固(gù)定利息回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归(guī)的(de)过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳为资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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