文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如(r嘴巴含胸的感觉知乎ú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(z嘴巴含胸的感觉知乎huǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定了(le)开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　嘴巴含胸的感觉知乎2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及(jí)首付(fù)款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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