万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。三沙市有多少人口2022，目前三沙市有多少人口

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护(hù)问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩(shèng)余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京当年的(de)“双料三沙市有多少人口2022，目前三沙市有多少人口地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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