文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品(pǐ一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？n)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记(jì)和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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