万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的(de)维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务(wù)人(rén)。目前，该项目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是(shì)卖(mài)出去(qù)了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实(shí)际(jì)上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京(jīng)国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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