导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市(shì)场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）<幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班/strong>中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了(le)户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。