饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大(dà)，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务收费及(jí)中介交易(yì)进(jìn)行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额(é)不低(dī)的(de)中介费(fèi)。以北京(jīng)某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方(fāng)共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂(zá)的(de)住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经(jīng)交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最(zuì)高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介机构在实(shí)际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价(jià)即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构(gòu)在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和(hé)捆(kǔn)绑收(shōu)费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收(shōu)费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信(xìn)息公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用，主白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗要还是规范行业(yè)，打击收费过(guò)高(gāo)的(de)经(jīng)纪机构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收费(fèi)普(pǔ)遍在合(hé)理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对(duì)市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需(xū)要看各城市落(luò)地(dì)执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费(fèi)均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介(jiè)公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有(白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗yǒu)利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明(míng)度，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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