饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研(yán)究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利(lì)用信息(xī)不(bù)对(duì)称等问(wèn)题(tí)，将非(fēi)必(bì)要的收费(fèi)夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监(jiān)管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的(de)中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于(yú)房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实(shí)际(jì)收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出(chū)合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市(shì)场平均水平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关(guān)部门依法查处(chù)不(bù)按规(guī)定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收半夜被C醒是一种什么样的感受费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依(yī)规纳(nà)入国家企业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介(jiè)费(fèi)有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是(shì)规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在(zài)合理(lǐ半夜被C醒是一种什么样的感受半夜被C醒是一种什么样的感受)范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将(jiāng)其转再(zài)次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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