5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度(dù)的(de)收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展的(de)大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示。议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子f0000; line-height: 24px;'>议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子>

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还(hái)是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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