万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

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　　富(fù)人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北(běi)京(jīng)的(de)第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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