导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化(huà)时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎ鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号n)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占(鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带房进城和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(z鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号hái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必(bì)会(huì)进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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