文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应当用于(yú)有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害strong>要求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委(向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策(cè)出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。