导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是(shì)人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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