饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部(bù)门(mén)从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过(guò)中介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问(wèn)题，将非必要(yào)的(de)收(shōu)费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥(qiáo)融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作的(de)意义(yì)更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的一个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京市执行(xíng)的中国一共有多少万亿钱2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本(běn)着“简政放(fàng)权”的(de)精神(shén)，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋(wū)价(jià)值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)，不(bù)得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)提供的(de)基本服(fú)务(wù)和延(yán)伸服务(wù)，应当(dāng)分别明(míng)确服务(wù)项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人(rén)出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部(bù)门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的(de)行为。对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违规信息，中国一共有多少万亿钱市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的(de)中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出中国一共有多少万亿钱，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需要看(kàn)各城市(shì)落(luò)地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及(jí)税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担(dān)。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公司(sī)将其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的(de)透明度，也(yě)有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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