5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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