5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期(q殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地ī)。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行(xíng)业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地px;'>殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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