5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业(y在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗è)内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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