万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看(kàn)，这就是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子(zi)实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达(dá)的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句)此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到(dào)这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进(jìn)军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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