导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能(néng)级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他(乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应(yīng)求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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