万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明这些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的(de)高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可(kě)以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物)豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金(j天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物īn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身？

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