文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗ong>2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十(shí)年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑(yí)是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的(de)信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整(乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

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