近两(liǎng)年(nián)火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)在职教育是什么意思，补充在职是什么意思收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公在职教育是什么意思，补充在职是什么意思(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项在职教育是什么意思，补充在职是什么意思目相比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额(é)与募集(jí)材(cái)料中披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也(yě)称。

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