导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(gu别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了ó)的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的(de)住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需求，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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