5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地(dì)产公司市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估值(zhí)的(de)修复(fù)更(gèng)明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么)一季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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