5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时(shí)代(dài)出(chū)租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机(jī)构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资(zī)产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(c娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星hí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实(shí)现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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