近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在(zài)选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(顶的速度越来越快越叫的原因huò)取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基(jī)金份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基(jī)金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强顶的速度越来越快越叫的原因。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)能产生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也(yě)称。

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