饱受(shòu)争议的二(èr)手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到(dào)监(jiān)管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手(shǒu)房成交(jiāo)依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来(lái)说属(shǔ)于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用信息不对(duì)称等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而(ér)且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相(xiāng)关(guān)市(shì)场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国(guó)家计(jì)委建设部下发当年非典为什么神秘结束了的《关于房地产中介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京(jīng)为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标(biāo)准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可在(zài)规定(dìng)的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高不(bù)得超(chāo)过10当年非典为什么神秘结束了％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的(de)中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对(duì)于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应(yīng)当(dāng)分别(bié)明确(què)服务(wù)项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部(bù)门(mén)会同有关(guān)部门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务当年非典为什么神秘结束了收费(fèi)等违反价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违规(guī)信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部(bù)门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多(duō)房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同(tóng)税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二(èr)手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者(zhě)，这实(shí)际上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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