万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红(hóng哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点)，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出(chū)去了(le)的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为(wèi)目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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