文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下(xià)的(de)福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民(mín)居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行将面临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期限内无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支付房(fáng)款的(de)制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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