文：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的(de)福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的(de)检验验收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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