OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同步(bù)启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一(yī)季报(bào)中已经披露(lù)张江光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因此导致(zhì)二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示(shì)，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基(jī)本面(miàn)、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私(sī)募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金流(liú)没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这(zhè)么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一(yī)度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回(huí)落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目(mù)出(chū)租率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实(shí)际(jì)租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三(sān)个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对(duì)市(shì)场负责(zé)的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的(de)调租(zū)和(hé)换租(zū)都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积为(wèi)主，还(hái)有一(yī)些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，张江集(jí)团(tuán)和(hé)张江高科目前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些(xiē)其(qí)他(tā)在(zài)开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项目，这(zhè)些(xiē)都将成(chéng)为张(zh夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说āng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未(wèi)来的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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