文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议(yì)提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(d美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗ì)商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核(hé)心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预(yù)付资(zī)美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结(jié)束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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