近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quá2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数n)年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数50年、60年等合(hé)同年(nián)限到(dào)期后基(jī)金价值面临极(jí)大(dà)不确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支(zhī)撑(chēng)2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责(zé)人也称。

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