万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱(qián)款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的(de)处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主基本都是北(běi)京的(de)高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫(hè)集(jí)团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的(de)方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是(shì)个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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