导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思建(jiàn)筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会(huì)因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的(de)改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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