近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则(zé)更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(niá一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱n)等(děng)合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目(mù)每年(nián)的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露(lù)的(de)经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的(de)可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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