万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去(qù)了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光有，那么(me)，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出(chū)翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖(wā)出背(bèi)后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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