5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团退出百承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思大(dà)之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房(fáng)承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的(de)时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物(wù)长承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的(de)房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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