文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shā日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗ng)操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发(fā)达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的(de)合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高(gāo)周转模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机(jī)构或(huò)保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入(rù)银行专门(mén)的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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